L’effet de levier du crédit appliqué à l’investissement immobilier locatif

Le crédit bancaire est un moyen très puissant pour se constituer un patrimoine immobilier vous générant des compléments de revenus.

Comme promis, dans cet article, je vais vous parler de l’effet de levier du crédit bancaire appliqué à l’investissement locatif. Effet très puissant qui vous permet de soulever des charges lourdes (gros montants d’investissement) avec le moyen de l’endettement (crédit immobilier).

Cet effet est très simple à comprendre. Il s’agit d’utiliser le levier de l’endettement pour pouvoir augmenter de manière considérable votre capacité d’investissement. Prenons un exemple simple :

Monsieur A ne souhaite pas faire de crédit, il ne profite donc pas de l’effet de levier

Monsieur A a 30 000 € d’épargne. Il cherche donc à investir dans un bien à 30 000 €. A ce prix, on ne trouve que des garages, des box ou avec de la chance, un micro studio. Ce bien à une rentabilité de 10% nette nette. Ce bien lui rapporte donc 3 000 € par an.

Monsieur B souhaite mettre en place l’effet de levier du crédit bancaire

Monsieur B a trouvé une bonne affaire à 10% de rentabilité comme Monsieur A. Cependant, le montant à lever pour financer ce projet s’élève à 200 000 € (coût du bien + travaux + frais de notaire). Cependant, comme Monsieur A, il dispose d’une épargne de 30 000 €. Il ne peut donc pas financé la totalité du projet avec sa propre épargne. Seule possibilité, le crédit bancaire.

La banque lui propose de financer totalement son projet à un taux de 1,5% sur 20 ans. Il n’a donc aucune trésorerie à avancer. Voici ce que lui rapporte son bien

Son bien lui rapport donc 17 700 € par an (10% x montant du bien – coût du crédit). Si l’on parle de trésorerie par mois, il faut déduire la mensualité du crédit qui est de 1 026 € / mois. Monsieur B dispose donc de 449 € par mois. Vous rendez-vous compte de la puissance de l’effet de levier ? Monsieur B a acheté un bien à 200 000 € avec l’argent de la banque (il n’a pas sorti un sous de sa poche) qui lui rapporte 1 475 € / mois. La mensualité du crédit étant inférieure aux loyers perçus, Monsieur B a 449 € / mois dans sa poche en plus. Il a donc augmenté ses revenus de 449 € par l’effet de levier du crédit bancaire. Cette augmentation de son salaire va lui permettre de multiplier les opérations de ce type par la suite grâce à l’enrichissement.

A la différence Monsieur A qui ne veut pas faire de crédit va devoir attendre d’épargner à nouveau pour pouvoir réinvestir. Et avec ses gains de 3000 € par an, il a le temps d’attendre…

Si on pousse l’étude de cas encore plus loin. Au bout de 20 ans, Monsieur A aura gagné 60 000 €. Monsieur B, quant à lui, aura gagné 400 000 – 46 000 = 354 000 €. Grâce à l’effet de levier, Monsieur B gagne 6 fois plus d’argent que Monsieur A. Imaginez donc si vous dupliquez ce schéma plusieurs fois…

Vous avez bien compris, ces deux exemples sont simplistes (pas de calcul précis des charges, des impôts, projet financé à 110%…) mais il résume parfaitement l’effet du levier bancaire : s’enrichir avec l’argent de la banque.

Personnellement, j’ai été longtemps frileux quand on me parlait de crédit, je ne voyais absolument pas les effets positifs, mais uniquement les aspects négatifs : l’endettement, le coût du crédit, comment je fais si ne peux pas rembourser… Mais au final, si on a une stratégie d’investissement immobilier solide, le crédit est là pour pouvoir la mettre en œuvre.

Une des stratégies ultra-rentable qui fonctionne est la location courte durée. Vous pouvez gagner gros avec un crédit limité. Je vous laisse ici la formation d’un partenaire : Gagner gros avec la location courte durée

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Benjamin d’Intérêts Composés

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